전세 3억을 월세로 바꾸면 월 얼마일까 — 전월세 전환율 계산법

전세 계약 갱신할 때 집주인이 '전세 대신 월세로 바꾸자'고 해서 당황한 적 있어요. 전세 3억이었는데, 보증금 5,000만원에 월세 70만원을 부르더라고요. 이게 적정한 건지 판단이 안 서서 계산을 해봤는데, 전환율 3.36%였어요. 법적 상한 안에는 들어오지만 시장 평균보다는 높은 수준이더라고요.

이런 상황에서 전환율 계산법을 모르면 집주인이 부르는 대로 계약하게 돼요. 10만원 차이가 1년이면 120만원, 2년 계약이면 240만원이거든요.

전월세 전환, 이 공식만 기억하세요

전월세전환율은 '전세 보증금의 임대 가치'를 나타내는 연 이율이에요. 전세 보증금이 줄어든 만큼을 월세로 내는 구조인데, 그 전환 비율이 전월세전환율이에요.

반대로 월세에서 전세로 전환하는 것도 같은 공식을 뒤집으면 돼요. 보증금 5,000만원에 월세 50만원이면, 전세 보증금 = 5,000만원 + (50만원 × 12 ÷ 전환율)이에요. 전환율 2.5%를 적용하면 5,000만원 + 2억 4,000만원 = 2억 9,000만원이 전세 환산 금액이에요.

전환율에 따라 월세가 이렇게 달라져요

같은 조건이라도 전환율이 달라지면 월세가 크게 바뀌어요. 전세 3억, 보증금 5,000만원 기준으로 비교해볼게요.

전환율 1% 차이에 월세가 20만원 넘게 벌어지죠. 2년이면 500만원 차이예요. 집주인이 부르는 월세가 적정한지 꼭 계산해보세요.

법적 상한, 이걸 넘으면 안 돼요

전월세전환율에는 법적 상한이 있어요. 한국은행 기준금리 + 2%예요. 2026년 기준금리가 약 2.75%니까 법적 상한은 약 4.75%예요. 이보다 높은 전환율을 적용하면 불법이에요.

근데 실제 시장에서는 법적 상한보다 낮은 2~3%에서 거래되는 경우가 대부분이에요. 법적 상한은 말 그대로 '최대치'일 뿐이에요. 집주인이 4%를 넘는 전환율을 적용하려고 하면 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있어요.

전세 vs 월세, 뭐가 유리할까?

솔직히 정답은 없어요. 개인 상황에 따라 완전히 달라지거든요. 근데 판단 기준은 있어요.

목돈이 있고 안전한 집주인이면 전세가 나아요. 매달 나가는 돈이 없으니까요. 근데 전세금 3억을 넣어둔 거잖아요. 그 돈을 연 4%로 굴릴 수 있다면 연 1,200만원, 월 100만원의 기회비용이 생기는 거예요. 이 경우 보증금 5,000만원에 월세 52만원이 더 합리적일 수도 있어요.

전세사기 리스크도 고려해야 해요. 집값 대비 전세가율이 80%가 넘는 매물은 위험해요. 이런 경우 차라리 보증금을 줄이고 월세를 내는 게 보증금 날릴 위험을 줄여주죠.

2026년 전월세 시장 흐름

최근 전세 시장은 반전세로 전환되는 추세가 뚜렷해요. 전세사기 후유증으로 임차인도 큰 보증금 넣기를 꺼리고, 임대인도 금리 부담 때문에 순수 전세보다 월세를 선호하는 구조예요.

반전세가 점점 표준이 되고 있어요. 적당한 보증금에 적당한 월세를 내는 구조죠. 전세의 큰 보증금 부담도 없고, 순수 월세처럼 매달 큰 돈이 나가지도 않아요. 서울 기준으로 보증금 3,000~5,000만원에 월세 50~80만원 정도가 가장 많은 거래 패턴이에요.