5억에 산 아파트 10억에 팔면 양도세 얼마 — 2026 1주택자 비과세 조건
1세대 1주택 비과세 조건, 보유기간별 장기보유특별공제율, 다주택자 중과세율, 양도세 실제 계산 예시까지 한 번에 정리했어요.
아버지가 전화를 하셨어요. 15년 전에 5억에 산 아파트가 이제 10억쯤 된다고, 팔고 작은 데로 옮기려는데 양도세가 얼마나 나오는지 모르겠다고요. 저도 궁금해서 계산을 해봤는데, 결과를 보고 둘 다 놀랐어요. 조건만 맞으면 세금이 0원이 될 수도 있고, 조건이 안 맞으면 1억이 넘게 나올 수도 있거든요.
양도소득세는 금액이 크다 보니 조건 하나 차이로 수천만 원이 왔다 갔다 해요. 비과세인 줄 알았는데 거주 요건이 안 돼서 수천만 원 내는 경우도 있고, 장기보유공제를 몰라서 수백만 원을 더 내는 경우도 있어요. 이 글에서 한 번에 정리해드릴게요.
이 글에서 알 수 있는 것
- ✅1세대 1주택 비과세를 받으려면 어떤 조건을 채워야 하는지 알 수 있어요
- ✅보유기간에 따라 장기보유특별공제를 얼마나 받는지 표로 한눈에 볼 수 있어요
- ✅5억에 사서 10억에 파는 실제 계산 과정을 단계별로 확인할 수 있어요
양도소득세가 뭔가요?
부동산을 팔아서 이익이 생기면 그 이익에 대해 세금을 내는 거예요. 계산 공식은 간단해요. 판 가격에서 산 가격을 빼고, 중개수수료나 취득세 같은 필요경비를 또 빼면 양도차익이 나와요. 이 양도차익에 세율을 적용해서 세금을 매기는 거예요.
세율은 6%에서 45%까지 구간별로 다르게 적용돼요. 이익이 크면 클수록 높은 세율이 붙는 누진세 구조예요. 여기에 지방소득세가 양도세의 10%만큼 추가로 나와요. 신고 기한은 잔금 받은 달의 말일부터 2개월이에요.
1세대 1주택 비과세, 조건이 뭔가요?
집을 한 채만 갖고 있는 사람한테 주는 혜택이에요. 조건을 다 충족하면 양도세를 한 푼도 안 내요. 진짜 0원이에요. 이게 얼마나 큰 차이냐면, 5억 이익이 난 집도 비과세 조건만 맞으면 세금이 없어요.
조건은 이래요. 세대 전체가 주택을 딱 1채만 갖고 있어야 해요. 배우자가 다른 집을 갖고 있으면 안 돼요. 2년 이상 보유해야 하고, 조정대상지역이면 2년 이상 실제로 거주까지 해야 해요. 그리고 매도가가 12억 원 이하여야 해요.
12억을 넘기면 어떻게 되냐고요? 전체가 과세되는 게 아니라 12억 초과분에 해당하는 비율만 과세돼요. 15억에 팔았다면 전체 이익의 3/15만 세금 대상이 되는 거예요. 12억 이하 부분은 여전히 비과세예요.
- 세대 전체가 주택 1채만 보유해야 해요
- 2년 이상 보유 필수 (조정대상지역은 2년 거주도 필요)
- 매도가 12억 원 이하면 전액 비과세
- 매도가 12억 원 초과 시 초과분 비율만 과세
- 비과세라도 예정신고는 반드시 해야 해요
지금 이 도구를 사용해 보세요:
양도소득세 계산기 →과세표준 구간별 세율
양도세도 소득세처럼 누진세예요. 이익 전체에 최고 세율이 붙는 게 아니라, 구간마다 다른 세율이 적용돼요. 1,400만 원까지는 6%밖에 안 되는데, 10억이 넘는 부분에는 45%가 붙어요.
- 1,400만 원 이하: 6%
- 1,400만 ~ 5,000만 원: 15%
- 5,000만 ~ 8,800만 원: 24%
- 8,800만 ~ 1억 5,000만 원: 35%
- 1억 5,000만 ~ 3억 원: 38%
- 3억 ~ 5억 원: 40%
- 5억 ~ 10억 원: 42%
- 10억 원 초과: 45%
여기에 지방소득세가 양도세의 10%만큼 추가로 나와요. 양도세가 4,000만 원이면 지방소득세 400만 원이 더 붙는 거예요. 실효세율이 생각보다 높아지는 이유가 이거예요.
장기보유특별공제, 오래 갖고 있을수록 유리해요
3년 이상 보유한 부동산을 팔면 양도차익에서 일정 비율을 빼줘요. 일반 부동산은 3년 보유하면 6%를 빼주고, 1년 늘 때마다 2%씩 추가돼서 15년이면 최대 30%까지 공제받아요.
1세대 1주택자는 훨씬 유리해요. 보유기간 공제와 거주기간 공제를 따로 받거든요. 각각 최대 40%씩, 합치면 최대 80%예요. 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주했다면 양도차익의 80%를 날려버릴 수 있어요. 남은 20%에만 세금이 붙는 거예요.
| 보유기간 | 일반 부동산 | 1주택 보유공제 | 1주택 거주공제 |
|---|---|---|---|
| 3년 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 | 20% | 40% | 40% |
| 11년 | 22% | 40% | 40% |
| 12년 | 24% | 40% | 40% |
| 13년 | 26% | 40% | 40% |
| 14년 | 28% | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30% | 40% | 40% |
표를 보면 1주택자와 일반 부동산의 차이가 확 느껴지죠? 10년 보유한 1주택자는 보유 40% + 거주 40% = 80% 공제인데, 같은 기간 일반 부동산은 20%밖에 안 돼요. 네 배 차이예요.
다주택자 중과세, 이건 진짜 무거워요
조정대상지역에서 집을 여러 채 갖고 있으면 기본 세율 위에 추가 세율이 확 올라가요. 2주택이면 기본세율에 20%p가 더 붙고, 3주택 이상이면 30%p가 더 붙어요. 기본세율 38%인 구간이면 2주택자는 58%, 3주택자는 68%가 되는 거예요.
거기다가 장기보유특별공제도 못 받아요. 15년 갖고 있었어도 공제 0%예요. 양도차익 전액에 중과세율이 그대로 적용돼요. 단기 보유는 더 심해서 1년 미만이면 무조건 70%, 1~2년이면 60% 단일세율이에요.
- 조정지역 2주택: 기본세율 + 20%p
- 조정지역 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
- 1년 미만 보유: 70% 단일세율
- 1~2년 보유: 60% 단일세율
- 장기보유특별공제 적용 불가
- 지방소득세 10%는 별도로 추가
실제 계산: 5억에 사서 10억에 판 경우
처음에 말한 아버지 사례로 돌아갈게요. 2011년에 5억에 매수, 2026년에 10억에 매도. 15년간 실거주. 1세대 1주택. 필요경비 3,000만 원이에요.
양도소득세 계산
매도가가 12억 이하고, 1주택 비과세 조건을 다 갖췄으니 세금이 0원이에요. 4억 7,000만 원 이익을 고스란히 가져가는 거예요. 이게 비과세의 위력이에요.
만약 같은 아파트가 15억에 팔렸다면 어떻게 될까요? 과세 대상 비율은 (15억 - 12억) / 15억 = 20%예요. 양도차익 4억 7,000만 원의 20%인 9,400만 원이 과세 대상이에요. 여기에 장기보유특별공제 80%를 적용하면 9,400만 원의 20%인 1,880만 원이 실제 과세표준이 돼요. 기본공제 250만 원 빼면 1,630만 원. 이 금액에 세율을 적용하면 세금은 약 130만 원 정도밖에 안 나와요. 15년 보유+거주의 힘이에요.
1세대 1주택 비과세, 이렇게 챙기세요
두 번째 집을 사기 전에 기존 집을 먼저 파세요. 주택 수가 2개가 되는 순간 비과세 자격을 잃어요. 전입신고도 반드시 확인하세요. 조정대상지역은 2년 실거주 요건을 주민등록 이전 기록으로 확인하거든요. 실제로 살았어도 전입신고가 안 돼 있으면 인정이 안 될 수 있어요. 그리고 비과세라도 예정신고는 반드시 해야 해요. 안 하면 나중에 비과세 자체를 부인당할 수 있어요.
다주택자 중과 + 신고 누락, 이중 타격 조심하세요
조정대상지역에서 다주택자로 양도하면 기본세율에 20~30%p가 추가되고, 장기보유공제도 못 받아요. 양도차익 2억이면 세금이 1억을 넘길 수 있어요. 여기서 신고까지 안 하면 무신고 가산세 20%가 추가되고, 부정 신고로 판정되면 40%예요. 납부 지연에는 하루 0.022%씩 이자도 붙어요. 매도 전에 반드시 세무사와 상담하세요.
지금 이 도구를 사용해 보세요:
양도소득세 계산기 →자주 묻는 질문
양도세 신고는 정확히 언제까지 해야 하나요?
잔금을 받은 날이 속하는 달의 마지막 날부터 2개월이에요. 예를 들어 3월 15일에 잔금을 받았으면, 3월 말일인 3월 31일부터 2개월 후인 5월 31일까지 신고하고 납부하면 돼요. 달력에 꼭 표시해두세요. 하루만 넘겨도 가산세가 붙어요.
배우자가 다른 집을 갖고 있으면 비과세가 안 되나요?
안 돼요. 세대는 본인, 배우자, 같이 사는 부양가족을 전부 포함해요. 명의가 누구든 상관없이 세대 전체 주택 수를 합산해요. 배우자가 따로 집을 갖고 있으면 2주택이 되니까 비과세 혜택을 받을 수 없어요.
필요경비로 인정되는 항목이 뭐가 있나요?
매수할 때 낸 취득세, 매수와 매도 시 중개수수료, 법무사 수수료가 기본이에요. 대규모 리모델링이나 확장 공사 비용도 영수증이 있으면 인정돼요. 하지만 일반 수리비나 도배, 청소 비용 같은 건 보통 안 돼요. 영수증은 꼭 모아두세요.
양도 손실이 나면 다른 이익이랑 상계할 수 있나요?
같은 해에 다른 부동산을 팔아서 이익이 났다면 상계가 가능해요. 하지만 부동산 손실로 주식 이익을 상계하거나 그 반대는 안 돼요. 그리고 올해 손실을 내년으로 이월해서 공제받는 것도 개인은 불가능해요.
집을 15년 보유했는데 거주는 5년만 했어요. 공제가 어떻게 되나요?
1주택자라면 보유기간 공제와 거주기간 공제를 따로 계산해요. 15년 보유하면 보유공제가 40%고, 5년 거주하면 거주공제가 20%예요. 합쳐서 60% 공제를 받게 돼요. 양도차익의 40%에만 세금이 붙는 거죠. 거주기간이 길수록 유리하니까 가능하면 오래 사는 게 좋아요.
외국인도 한국에서 양도세를 내야 하나요?
네, 내야 해요. 거주자든 비거주자든 한국에 있는 부동산을 팔면 양도세 대상이에요. 다만 비거주자는 매도가의 10% 또는 일반 누진세율 중 높은 쪽으로 세금을 내야 하고, 1세대 1주택 비과세 혜택도 못 받아요. 본국과 한국 사이에 조세조약이 있으면 일부 완화될 수 있으니 확인해보세요.
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유리
부동산·재테크 전문 에디터. 내 집 마련과 자산 관리에 필요한 계산법을 정리합니다.
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