연봉 5천만원 DSR 40% 걸리면 대출 얼마까지 — 2026 스트레스 DSR 계산법

얼마 전에 친구 지영이가 연락이 왔어요. 연봉 5,000만원 받는 직장 7년 차인데 드디어 서울에 아파트 하나 사려고 은행에 갔다가 머리가 하얘졌다는 거예요. 본인 계산으로는 4억 정도는 나올 줄 알았는데, 은행에서 2억 6천만원까지밖에 안 나온다고 하더래요. 신용점수 문제도 아니고 집값 문제도 아니고, 전부 DSR 때문이었어요.

DSR은 한국에서 집 살 수 있는 돈이 얼마인지 조용히 결정하는 규칙이에요. 그런데 2026년에 또 한 번 빡세졌어요. 스트레스 DSR 가산금리가 평균 1.5%p 붙으면서 2년 전과 같은 조건으로 대출 한도를 계산해보면 15~25% 정도가 그냥 증발했어요. 마케팅 페이지에 적힌 숫자 말고 진짜 받을 수 있는 금액이 궁금하다면, 이 한 숫자가 어떻게 계산되는지 꼭 알아야 해요.

DSR이 정확히 뭘 재는 건가

DSR은 총부채원리금상환비율이라는 긴 이름의 줄임말이에요. 질문 하나에 답을 주는 숫자예요. 내가 1년 동안 버는 돈 중에서 대출 원금이랑 이자를 갚는 데 얼마가 들어가는지. 정부는 이 비율을 은행(1금융권) 기준 40%, 저축은행이나 보험사 같은 2금융권 기준 50%로 묶어뒀어요.

공식은 단순해요. 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원리금을 다 더해서, 내 연봉으로 나누고, 100을 곱하면 끝. 문제는 '모든 대출'이 진짜로 모든 대출이라는 점이에요. 주담대도 들어가고, 카드론도 들어가고, 자동차 할부도 들어가고, 까먹고 있던 500만원짜리 학자금도 들어가요. 심지어 마이너스통장 한도만 열어놓고 안 썼어도 일부 반영돼요.

스트레스 DSR, 1.5%p가 어디서 나오나

은행이 DSR을 계산할 때 쓰는 금리는 내가 실제로 내는 금리가 아니에요. 그 위에 '스트레스 금리'라는 가산금리를 얹은 다음에, 그 높아진 금리로 원리금을 다시 구해서 40% 안에 들어오는지 봐요. 2026년 현재 수도권 변동금리 주담대 기준 가산폭이 평균 1.5%p 정도예요. 순수 변동금리면 좀 더 높고, 혼합형이면 조금 낮고, 완전 고정금리면 0%예요.

그래서 계약금리가 4.5%여도 은행은 6.0%로 심사해요. 실제로 낼 이자는 4.5%인데, 한도 계산만 6.0% 기준으로 돌아가는 거예요. 이게 왜 중요하냐면, 연봉도 같고 집도 같은 두 사람이 '변동이냐 고정이냐' 한 끗 차이로 대출 승인 결과가 완전히 갈릴 수 있거든요.

대출 종류별로 DSR에 어떻게 잡히나

대출이라고 다 똑같이 반영되는 건 아니에요. 주담대는 원리금균등상환 기준으로 실제 만기에 맞춰 잡혀요. 30년짜리면 30년으로 나눠서 연간 원리금을 계산해요. 그런데 신용대출은 다르게 잡혀요. 계약상 만기가 1년이어도 DSR 계산할 때는 보통 5~10년으로 펴서 원리금을 구해요. 3,000만원 신용대출 하나 있으면 연간 400~500만원이 DSR 예산에서 그냥 빠져나가는 셈이에요.

전세자금대출은 큰 예외예요. 일반 가구는 현재 DSR 계산에서 빠져요. 다만 유주택자가 추가로 받는 전세대출은 포함하는 쪽으로 논의가 진행 중이에요. 서민금융상품(새희망홀씨, 바꿔드림론 같은 것), 300만원 이하 소액 신용대출, 보험계약대출도 빠져요. 나머지는 전부 들어간다고 보면 돼요.

연봉 5,000만원이면 대출 얼마까지?

숫자로 돌려볼게요. 연봉 5,000만원, 30년 만기, 계약금리 4.5%, 스트레스 가산 1.5%p라서 심사금리는 6.0%, 다른 대출은 없다고 가정할게요.

연봉 5,000만원으로 받을 수 있는 30년 주담대는 대략 2억 8천만원 정도예요. 여기에 기존 신용대출 3,000만원이 있으면 연간 400~500만원이 먼저 DSR에서 빠져나가요. 그러면 주담대로 남는 예산은 1,500만원대로 줄어들고, 한도도 2억 원대 초반까지 내려가요. '당신 DSR이 너무 높아요'라는 한마디 뒤에 이런 계산이 숨어 있는 거예요.

연봉별 DSR 40% 주담대 한도

같은 계산을 여러 연봉 구간에 돌려봤어요. 30년 만기, 계약금리 4.5%, 2026년 스트레스 DSR 적용, 다른 대출 없음 기준이에요.

DSR은 비율이라서 연봉이 두 배면 한도도 거의 정확히 두 배가 돼요. LTV 규제나 규제지역 조건에 먼저 막히기 전까지는요. 실제로 사람들이 한도에서 발목 잡히는 이유는 연봉이 부족해서가 아니라, 모르고 있던 작은 대출들이 40%를 먼저 까먹고 있어서예요.

한도를 진짜로 늘리는 방법

DSR 여유를 가장 빨리 만드는 방법은 금리 높은 소액 대출을 먼저 없애는 거예요. 카드론 1,000만원이 있으면 연간 DSR 예산에서 대략 200만원 정도가 빠져나가요. 이걸 30년 주담대로 환산하면 약 2,800만원만큼의 한도가 사라진 거예요. 반대로 말하면, 카드론 1,000만원을 갚고 은행에서 신용 정보를 다시 조회하는 순간, 한도가 그만큼 되살아나요.

금리 유형을 고정금리로 바꾸는 것도 큰 레버예요. 순수 고정금리 상품은 스트레스 가산이 0%라서 심사금리가 계약금리랑 똑같아져요. 그러면 한도가 대략 15~20% 더 나와요. 부부 공동명의로 갈아서 배우자 DSR 여력까지 끌어다 쓰는 것도 방법이고, 2026년 상반기까지는 비수도권 스트레스 가산이 수도권보다 훨씬 낮으니까 입지에 여유가 있다면 그것도 고려해볼 만해요.